58. Расчет фонда оплаты труда ремонтных и обслуживающих рабочих.

ФОТ складывается из ОЗП и ДЗП. ФОТ = ОЗП + ДЗП.

Фонд ОЗП включает:

- оплату по часовой ставке за отработанное время;

- оплату по сдельным расценкам за выполненный объем работ;

- надбавку за класс квалификации;

- доплаты за руководство бригадой;

- доплаты за работу в ночное время;

- доплату за сверхурочно отработанное время;

- премии.

Фонд ДЗП включает доплаты за время, не отработанное по уважительным причинам (отпуск, гособязанности).

ФОТ включает две формы оплаты труда: сдельная, которая считается как расценка единицы продукции умноженная на количество произведенной продукции; повременная, при которой мерой труда является время, а ЗП, считается как тарифная ставка умноженная на фонд фактически отработанного времени.

Тарифная ставка рабочего является основным элементом тарифной системы оплаты труда, определяет оплату труда в единицу времени:

ЗПтар = Сч * t,

ОЗПрр = ЗПтар + Допл + Прем,

ЗПдоп = ЗП осн * % (определяется как % к ОЗП)

ЗПч рр = Трр * Сч рр,

где ЗПч рр – з/п часовая ремонтного рабочего, Трр – трудоемкость, Сч рр – часовая тарифная ставка ремонтного рабочего.

59. РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ АТП.

Рентабельность – это обобщающий показатель, характеризующий качество работы предпритяия и представляющий собой отношение балансовой прибыли к затратам или себестоимости или среднегодовой стоимости ОПФ.

Рентабельность характеризует экономическую эффективность использования ОПФ предприятия и оборотных средств в плане АТП.

На АТП определяют и утверждают общую и расчетную рентабельность.

Общая рентабельность – это отношение суммы балансовой прибыли (Пбал) к сумме планируемой среднегодовой стоимости ОПФ (Фосн) и нормируемых оборотных средств (Ооб) в пределах норматива: Rобщ = Пбал / (Фосн + Ооб)

Данный показатель используется для общей оценки эффективности работы предприятия.

Расчетный уровень рентабельности – это отношение плановой суммы балансовой прибыли, уменьшенной на сумму платы за ОПФ и нормируемые оборотные средства, а также фиксированные платежи в бюджет (Фп) и платежи по процентам за банковский кредит (Б), к планируемой среднегодовой стоимости ОПФ, за которые взимается плата, и оборотных средств в пределах норматива: Rрасч = (Пбал – [n (Фосн + Ооб) + Фп + Б]) / (Фосн + Ооб).

Где n – норматив платы за ОПФ и нормируемые оборотные средства.

Рентабельность перевозок характеризует экономическую эффективность выполнения транспортной работы. Определяется отношением суммы прибыли, получаемой по разным видам перевозок, к суммарным затратам, произведенным на выполнение этих первозок. R = Пбал/С.

Рентабельность АТП показывает, сколько предприятие получает прибыли на каждый рубль производственных затрат или на сколько доходы от основной деятельности предпритяия превышают его расходы. Повышение уровня рентабельности пр-я может быть достигнуто в результате увеличения прибыльности и более эффективного использования Фосн. И Фоб. На размер прибыли пр-я влияет себестоимость продукции, в снижении которой заинтересовано пр-е, также достигается в результате повышения производительности подвижного состава, соблюдении и экономии норм запасов, внедрении передовых технологий и достижений науки и техники, эффективное использование трудовых производств. фондов и т.п. Нормальный уровень рентабельности АТП = 15-20 %.

61. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: понятия, функции.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке; процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Ключевой момент анализа рынка – прогноз соотношения спроса и предложения на момент выхода объекта собственности на рынок. При анализе спроса и предложения используются различные показатели, отражающие колебания и тенденции рынка недвижимости:

поглощение – объем фондов недвижимости заполняемый в течение определенного времени (показывает, сколько единиц недвижимости составило потребление на рынке за определенный период (как правило, 1 год);

коэффициент недоиспользования – сколько площадей в объектах недвижимости не занято;

уровень арендных ставок;

зона торговли– логический район рынка, для которого и нужно рассчитать все перечисленные показатели. При этом под торговой зоной понимается не только зона торговли для торговой недвижимости, но также, например, район концентрации рабочей силы для промышленной недвижимости. Для некоторых видов недвижимости выделяют несколько зон, например, торговая недвижимость характеризуется первичной, вторичной и третичной торговыми зонами, представляющими собой подобие концентрических кругов. Для развлекательного объекта первичная зона может ограничиваться зоной пешеходной или 10-минутной транспортной доступности.

Техническая реализуемость подразумевает анализ факторов, неразрывно связанных с участком и, как правило, неизменных в течение длительного времени:

физические ограничения (размер и форма участка);

инженерные ограничения (наличие тоннеля метрополитена под участком, магистральных инженерных коммуникаций, свободных мощностей для подключения к городским сетям и т. п.);

экологическая составляющая (загрязнение окружающей среды, территории природных комплексов, природоохранное законодательство).

Функциональная реализуемость. Функциональные характеристики  участка будут иметь разный вес для различных типов недвижимости (перекресток крупных магистралей важен для торгового центра, близость станции метрополитена и объектов образования – для жилого комплекса). Выделим отдельные функциональные характеристики участка:

демография (численность населения торговой зоны, распределение уровней доходов, распределение потребительской базы по возрастам);

доступ к потребителям и связи (близость потребительской базы, ресурсов, транспортное сообщение, визуальная доступность и т. д.);

центры притяжения (близость других объектов, привлекающих представителей целевых групп, – это могут быть крупные торгово-развлекательные центры, туристические зоны, правительственные здания);

конкурентное окружение: необходимо проанализировать как непосредственных конкурентов, так и наличие косвенной конкуренции.

Юридический аспект реализуемости определяет, возможно ли разрешенное и законное использование земельного участка или здания.

Пути развития: Мировой рынок недвижимости развивался длительное время, а российский рынок сформировался при переходе России к рыночной экономике. Все тенденции и законы мирового рынка недвижимости необходимо тщательно проанализировать для осуществления корректного прогнозирования положения дел на отечественном рынке.

На сегодня потенциал развития рынка практически исчерпан. «Мы пятнадцать лет эксплуатировали тот задел, который нам оставила советская власть, и он, наконец, закончился. Развивать отрасль по тем принципам, по которому она развивалась все эти годы, дальше нельзя».

При попытке развивать отрасль, а тем более выполнять программу «Доступное жилье», мы неизбежно столкнемся с проблемами, которые уже заложены на рынке, увеличение темпов строительства нового жилья приведет к параличу строительной промышленности. Для того, чтобы решить проблему обеспечения населения жильем, необходимо как минимум утроить производство стройматериалов. Наши заводы не выдержат этого, они просто задохнутся». Проблемы с производством стройматериалов неизбежно приводят и к росту цен на жилье. Себестоимость жилья увеличилась, поскольку только с начала 2007 года все затраты на стройматериалы по основным позициям удвоились. Рост цен на стройматериалы не объясняется инфляцией, он связан только со строительным бумом, который начался в 2004 году, и еще не завершился.

В СПб, например, фактически не осталось свободных пятен под жилищное строительство. Из 30-ти масштабных строительных проектов, как минимум, 20 будут находиться вне зоны жилой застройки. Резерва земли в городе хватит до 2012 года – не больше. Сейчас этот резерв составляет около 10 млн. кв. метров, за счет вывода предприятий на окраины он может достигнуть 17 млн.

Таким образом, в самое ближайшее время участникам рынка придется решать проблемы, связанные с освоением новых территорий. В первую очередь, для СПб (да и других городов) актуальна транспортная проблема, проблема доступности жилья. Даже строительство Кольцевой автодороги мало что может изменить в этой ситуации – в СПб ограниченное количество въездов в город, кроме того – абсолютно не решена проблема транзитных потоков через центр города. Второй, не менее значимой, но всё же решаемой проблемой, является создание социальной инфраструктур на новых территориях. На первой очереди строительства, пока плотность населения невелика, никакие социальные объекты просто не смогут нормально работать. Поэтому первые 2-3 года все новоселы будут оторваны от социальной инфраструктуры, и девелоперам придется столкнуться с нежеланием людей ехать в «необжитой» район. Большинство нынешних  загородных проектов в итоге будут реализованы по демпинговым ценам – именно в силу непродуманности среды обитания.

Попытка использовать земли, занятые сейчас промышленными предприятиями, – так называемая реновация промзон – тоже далеко не панацея. В среднем вывод одного крупного предприятия с последующим приспособлением земли под нужды жилищного строительства отнимает не меньше 10 лет. Проблема даже не в том, чтоб вывести предприятие за черту города, а в том, сколько времени приходится затрачивать на этот процесс. Большинство производственных площадей бывших промышленных гигантов отдано в долгосрочную аренду или попросту продано, поэтому девелоперу приходится решать множество вопросов с собственниками, а их может быть и несколько десятков. На «утрясание» всех вопросов уходят не месяцы, а годы.

Основное препятствие на пути развития отрасли – инертность государственных механизмов регулирования. Государство не успевает за логикой развития рынка, оно не в силах управлять им. Наиболее оптимальным решением медленно, но верно складывающейся тупиковой ситуации можно предложить передачу большинства функций по развитию территорий управляющим компаниям, то есть, именно тем, кто наиболее заинтересован в развитии и освоении земельных участков. Надо искать пути воздействия на власть, надо, чтобы власть была заинтересована в развитии бизнеса. И тогда, при грамотном направлении инвестиций, при условии, что будет преодолен кризис производства стройматериалов, через 2-3 года, наконец, начнет развиваться рынок, произойдет ценовая борьба, и конкуренция начнется даже в эконом-классе, о чем сейчас не приходится даже мечтать.